甘孜日報 2018年11月01日
[案例]買賣不破租賃——張某訴陸某房屋租賃糾紛案
案情：
2017年10月，租客陸某與房東張某訂立了租期為24個月的租賃合同。2018年4月底，房東張某告知陸某其欲出售房屋，希望解除合同，并愿意支付相應(yīng)賠償款項。陸某并未同意，并告知張某其享有優(yōu)先購買權(quán)。2018年6月2日，房東張某與購房者白某辦理了不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記的手續(xù)，把涉案房屋過戶給了新房東白某。隨后，原房東張某把陸某告上法庭，要求陸某從房屋內(nèi)搬走，并向其支付至實際返還房屋之日止的房屋租金。
丹巴縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原房東張某不能單方解除租賃合同，而且由于新房東白某于2018年6月2日取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)，張某起訴時涉案房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。按照“買賣不破租賃”的法律原則，張某于2018年9月22日起訴時，張某在租賃合同中出租人的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)于房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓至新房東白某之日起由新房東白某所繼受。由于租賃合同并未被解除，并且張某已經(jīng)不是租賃合同的出租人，原房東張某不能請求租客陸某返還房屋，只能請求截至2018年9月22日止陸某未支付的租金，之后收取租金的權(quán)利應(yīng)為新房東白某所有。后經(jīng)調(diào)解，陸某向張某支付了尚未支付的租金9300元。
法官點評：
本案適用“買賣不破租賃”原則。也就是說，當(dāng)租期未屆滿時，原房東若將房屋轉(zhuǎn)讓給其他人，則原房東在租賃合同中的出租人地位自動被新房東代換，新房東應(yīng)遵守租賃合同的相關(guān)約定，享有相關(guān)權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)直至租賃合同約定的租期屆滿。那么，在任何情況下，“買賣不破租賃”都得以適用么？答案是否定的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！?/p>
丹巴縣人民法院供稿
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